Annonces immobilières en ligne : les mentions obligatoires à ne pas manquer

Une annonce incomplète est une annonce en infraction

La plupart des mentions obligatoires d'une annonce immobilière existent déjà dans votre logiciel métier. Le problème n'est presque jamais la donnée : c'est le trajet entre le logiciel et le site. Un champ non mappé, un DPE laissé vide parce que le diagnostic était « en cours » au moment de la saisie, un loyer hors charges publié à la place du loyer charges comprises — et l'annonce devient non conforme sans que personne ne s'en aperçoive, sur les cent biens du portefeuille à la fois.

Cet article recense ce qu'une annonce doit afficher en France, puis les endroits précis où une passerelle mal réglée fait sauter ces mentions.

Vente : ce qui doit figurer dans l'annonce

Le prix, et qui paie les honoraires

Le prix affiché est le prix TTC honoraires inclus. L'annonce doit préciser à qui incombent ces honoraires : à la charge du vendeur, ou à la charge de l'acquéreur. Dans ce second cas, le prix hors honoraires et le montant ou le pourcentage des honoraires doivent être indiqués. C'est l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière qui fixe ces règles.

Le diagnostic de performance énergétique

Depuis la réforme du DPE, l'annonce doit afficher les deux étiquettes — consommation énergétique et émissions de gaz à effet de serre — avec leur classe de A à G, et non un simple texte. S'y ajoute l'indication des dépenses théoriques annuelles d'énergie : un montant estimé, sous forme de fourchette, assorti de l'année de référence des prix de l'énergie utilisée pour le calcul.

Pour les logements classés F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Elle n'est pas décorative : c'est elle qui signale au candidat un bien concerné par le calendrier d'interdiction de mise en location issu de la loi Climat et résilience.

L'exposition aux risques

L'annonce doit indiquer que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers le site officiel : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». Cette mention s'applique à toutes les annonces, vente comme location, quel que soit le support.

La copropriété

Quand le bien est un lot de copropriété, l'annonce doit préciser :

• le statut de copropriété du bien ;
• le nombre de lots de la copropriété ;
• le montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes du lot vendu ;
• l'existence, le cas échéant, d'une procédure en cours au titre du redressement de la copropriété.

La surface Carrez, elle, est obligatoire dans le compromis et l'acte ; l'afficher dans l'annonce reste la pratique attendue pour un lot de copropriété.

Location : les mentions spécifiques

Mention	Précision attendue
Loyer mensuel	Montant charges comprises, avec le montant des charges et leurs modalités de règlement (provision ou forfait)
Complément de loyer	Montant, quand il en existe un
Encadrement des loyers	En zone concernée : loyer de référence et loyer de référence majoré applicables
Dépôt de garantie	Montant exigé
Honoraires à la charge du locataire	Montant TTC, et le détail par prestation : visite, constitution du dossier et rédaction du bail d'une part, état des lieux d'autre part
Surface	Surface habitable du logement
Commune	Commune et, le cas échéant, arrondissement de situation du bien
Meublé	Indication que le logement est loué meublé, quand c'est le cas

Les plafonds d'honoraires facturables au locataire par mètre carré de surface habitable varient selon la zone, avec un plafond distinct pour l'état des lieux. Un logiciel qui stocke un montant global sans ventilation ne pourra pas produire une annonce conforme, quelle que soit la qualité de la passerelle.

Où ça casse, concrètement

Le champ existe, le mapping l'ignore

C'est le cas le plus fréquent. Le logiciel expose une balise honoraires_charge_acquereur ou un bloc DPE complet, mais le mapping de la passerelle ne l'a jamais associé à un champ du site. L'annonce s'affiche, elle est belle, il lui manque une mention légale. Rien dans l'interface ne le signale.

Le loyer hors charges publié comme loyer charges comprises

Beaucoup d'exports distinguent loyer hors charges, provision pour charges et loyer charges comprises — parfois avec des noms de balises qui se ressemblent, parfois avec un seul champ dont le sens dépend d'un autre indicateur. Une passerelle qui prend « le » loyer sans vérifier lequel affiche un montant faux, et systématiquement plus bas que la réalité.

Le DPE « en cours » ou vierge

Un bien saisi avant réception du diagnostic sort du logiciel avec des classes vides. Publier l'annonce sans étiquette est irrégulier ; publier une étiquette par défaut l'est encore plus. La bonne stratégie côté passerelle est de traiter l'absence de DPE comme un cas explicite — mention « DPE non communiqué » ou « en cours de réalisation » selon la situation — plutôt que comme une valeur nulle silencieuse.

La mise à jour qui ne redescend pas

Le DPE est refait, le prix baisse, les honoraires changent de camp. Si la synchronisation ne met à jour que les biens nouveaux, ou si elle ignore les champs déjà remplis, l'annonce en ligne reste sur l'ancienne version. Une mention exacte le jour de la publication peut devenir inexacte trois mois plus tard.

Checklist de contrôle

À passer sur un échantillon d'annonces après chaque changement de mapping ou de logiciel :

• Prix TTC affiché, charge des honoraires précisée, montant ou pourcentage visible quand ils sont à la charge de l'acquéreur.
• Deux étiquettes DPE présentes, avec les dépenses annuelles estimées et l'année de référence.
• Mention « consommation énergétique excessive » pour tout bien classé F ou G.
• Renvoi vers Géorisques présent.
• Pour un lot de copropriété : nombre de lots, charges annuelles moyennes, procédure en cours le cas échéant.
• En location : loyer charges comprises, charges détaillées, dépôt de garantie, honoraires locataire ventilés, surface habitable.
• Un bien modifié dans le logiciel il y a une heure est à jour sur le site après le cycle de synchronisation suivant.

Textes de référence

• Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, pour les mentions liées au DPE et aux risques.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, pour les informations de copropriété.
• Décret et arrêtés relatifs au plafonnement des honoraires de location.

Cet article donne le cadre général ; les seuils, zones et plafonds évoluent régulièrement. Avant de figer un mapping, vérifiez la version en vigueur du texte concerné.